全國第一品牌房屋公司-----法院拍賣房屋
      .........高欣仲介經紀有限公司總經理 林德泉
買法拍屋 停!聽!看!
      .........財欣不動產管理顧問有限公司總經理 籃茂山
104創辦人 林德泉
全國第一品牌房屋公司
-------------法院拍賣房屋
  現職:高欣仲介經紀有限公司總經理
  林德泉經歷:
  中原大學69年6月畢業
  透明房訊雜誌社 總經理(78年至88年)
  透明房訊雜誌社 發行人(78年迄今)
  財欣不動產管理顧問有限公司 總經理(77年至87年)
  財欣不動產管理顧問有限公司 負責人(87年迄今)
  高欣仲介經紀有限公司 總經理(91年迄今)
  基層金融研究訓練中心 講師
  全國500場以上「法拍實務研習班」主講人
  擁有18年全省法拍不動產專業經驗,提供社會大眾,標購法院拍賣不
   動產,有關資訊、顧問、諮 詢、授課等服務項目
 
全國第一品牌房屋公司-----法院拍賣房屋
人生有很多夢想,相信「購屋夢圓」是多數人辛苦一輩子努力的目標;能夠自由出價,像標會一
樣,買到自已喜歡的房子,乃人生一樂也;尤其能便宜百來萬,一次的投標,賺了一年的薪水,
就連睡覺也會偷笑。
 
●產權清楚、超低市價,讓您購屋夢圓
這些夢想,您可知在何處能實現?竟然是在法院投標室。不景氣的時代,每天開標時刻,是人山
人海,像菜市場一般,有人得標,瞬間臉上露出「樂透式」的喜悅,有人摃龜,悔恨不多加幾萬
塊。
根據統計,92年7月份,全省各地方法院總共成交了3147件,總金額115億,總計有
8538人參與競標,平均2.7人就有一位幸運兒。法院可成了台灣第一品牌房屋公司,連信
義房屋、太平洋房屋、力霸房屋都要望塵莫及了。
標到法拍屋,只要在7天內繳清尾款,法院在10天左右會核發「產權移轉證書」,同時塗銷該
  屋所有債務關係,產權是清清楚楚的,比市面上任何一家房屋公司提供的「產權履約保證」更安
  全。「產權清楚」加上「超低市價」是法拍屋最吸引人的兩大特色。
  ●投標室人氣鼎盛
  近年來,房地產市場持續不景氣,買氣低落,房價向下探底,景氣七年循環定律失真,市場僅存
  自住型客源,而投資型買主已多時未現蹤跡。然而另一獨立房地產市場已隱然成型,那即是「法
  院拍賣市場」。 到法院買房子,要先準備2成保證金,不能使用個人支票,須到銀行換「台灣銀
  行支票或本票」,填寫標單,也要按法院既定格式,否則即使最高價也是廢標,縱然購買條件嚴
苛,景氣又低迷,但這裡郤是熱鬧滾滾。承辦拍賣的法院人員也被壓得喘不過氣來,從81年全
省成交金額182億到91年1000億,每年最少暴增100億元,但法院編制人手也未相對
增加,民事執行處已是怨聲連連,甚至台中地院的書記官還走上街頭抗議了。
●靈活運用策略、掃除點交障礙
經濟愈不景氣,投標室生意愈旺,房地產的低迷,只是更添加它的拍賣量。這裡宛如投資者的天
堂,「產權清楚」,「超低市價」深深吸引投資者勇往直前。雖然標購法院房子,有「點交糾紛
」,尤其是有第三人佔用,更是投標障礙。凡此疑難雜症,對於專業投資者,都可迎刃而解。掌
握法律有利籌碼,施以對方小惠,即俗稱「搬家費」,加上靈巧談判策略,通常短期均能圓滿解決
。而給對方的搬家費,從數千、數萬、甚至數十萬,其實都早已計算在投標成本內,預期利潤也
未見短少。
●投資自住兩相宜
目前正值拍賣量高峰,不論投資理財或自住,是很好切入點買點。只要謹慎操作,法拍市場絕對是
座一挖不完的金礦。 長期經營,不是大富,也有小康,沒有大賺,也有小賺。比起其它行業之
投資報酬率,的確有過之而無不及,尤其此行業又可當作兼職,無須全力投入;小心評估,也沒
什麼風險,可自行創業,也很適合退休人員及不習慣朝九晚五上班族參與。
 
買法拍屋 停!聽!看!
走入法院投標室,參加一件數百萬房子的投標,不論能否得標,就如同洽談一件上百萬元的生意
,也許能獲利百萬,亦可能虧損累累,或者未能得標,白忙一場?
投標前的成本估算及投資報酬率換算,馬虎不得,整個評估工程,稍有閃失,即前功盡棄;買法
拍屋尤以下列五大注意事項,最需小心謹慎:
一.正確判讀法拍的公告內容:
  包括物件底價,拍賣後標的物上的抵押權是否塗銷,點不點交?不點交或遭人占用時應如何
  排除,耗時多久。因為這些關鍵項目,都影響投標人的成本。
二.合理投標價位分析:

  有經驗的投標者,會根據物件行情,處理過程難易度,分析投標生態,評估最恰當的投標價

  位.標 得到,又標得巧,是投標一門很大學問。
三.投標文件繕寫和準備:
  投標必須符合法令規章和程序,否則縱使出價最高,亦會成廢標。投標單繕寫完整,且又能
  節稅,再加上其它相關文件準備,是投標重要一環。
四.稅務分析:
  標到房屋,從辦理產權過戶,到出售獲利了結,其中繳交稅捐機關各項稅金,部份與民間買
  賣雷同,部份卻大異其趣,不可不知也。法拍稅費總共計有五項:
  1.房屋稅:
    以取得法拍屋產權日為準,如稅捐機關漏了分算,務必憑產權證書要求稅捐機關重新開
    單分算。
  2.地價稅:
    依每年8月31日為納稅基準日,產權證書日期在基準日之前取得,則得標人需負擔全
    年度之地價稅,反之則不用負擔。
  3.契稅:
    以房屋評定現值或房屋拍定價格,得標人可擇低申報,稅率為6%。
  4.土增稅:
    得標之時,課稅義務人為原屋主,法院是由得標人繳交投標款中優先扣抵;此部份完全
    與得標人無涉,但得標人要特別注意,是下次再移轉之土增稅,如土地拍定價格遠低於
    目前土地公告現值,即有隱藏高額土增稅,此部份成本,投標前務必精算,尤其是短期
    投資者,兩、三個月時間再轉手出售時,即將蹦出之成本;這項土增稅陷阱在一般民間
    買賣是碰不到的。
  5.工程受益費:
    以上所有稅務,原屋主所積欠部份,得標人均不用承受;但工程受益費卻要繳清始能產
    權過戶,從數萬至數十萬元,焉可不詳查?
五.法拍顧問諮詢:
  法拍疑難雜症繁瑣,對於一位投標新手,經常是束手無策,找有法拍專業的朋友做諮詢顧問
  ,才能避免盲人摸象之險。
兵法有云:「知已知彼,百戰不殆,不知彼而知己,一勝一負,不知彼不知己,每戰必敗」,要
想勝決拍賣投標室,則必仔細評估,動輒上百萬的投資,才能有甜美「獲利」果實。
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